재건축 재개발 취득세, 양도세 세금 부분 관련하여 정리해 보겠습니다.
현재 수도권 1기 신도시를 중심으로 재개발, 재건축 사업이 활발한 부동산 시장입니다.
본인이 거주하고, 소유하고 있는 아파트가 재개발 혹은 재건축에 들어간다는 건 너무나 좋은 소식이지만,
한편으로는 취득세, 양도세 등의 세금 문제로 복잡한 심경을 갖고 있는 분들도 계실 겁니다.
그리고, 재개발, 재건축을 진행하게 되면 다양한 문제에 맞닥뜨리게 되는 경우가 많습니다.
그중에서 가장 민감하고 중요하게 생각하는 부분인 취득세와 양도세에 대해서 정리해 보겠습니다.
재건축 재개발 취득세 양도세 차이
재건축 재개발 아파트의 취득세와 양도세는 조합원인지, 일반 분양인지에 따라 다릅니다.
또한, 조합원에 속해 있다 하더라도 어떤 조합원인지에 따라서도 납부해야 하는 세금이 다르기 때문에 재건축 혹은 재개발 아파트에 거주 및 소유를 하고 있다면 꼼꼼하게 알아볼 필요가 있습니다.
조합원에 속해 있을 경우에는 최초 조합원과 승계 조합원으로 구분되어 세금을 부과합니다.
최초 조합원과 승계 조합원 법적으로 구분이 되어 있거나 혹은 권리에 차이가 있는 건 아닙니다.
다만, 세금 부과 기준 및 면제 혜택 등이 다르기 때문에 구분하여 볼 필요가 있겠습니다.
- 최초 조합원 – 재개발 재건축 구역의 조합 설립 당시의 조합원
- 승계 조합원 – 최초 조합원으로부터 조합원 지위를 양도받아 새롭게 지위를 취득한 조합원
취득세 및 양도세 적용 기준
최초 조합원, 승계 조합원 취득세 및 양도세 적용 기준이 각각 경우에 따라 다릅니다
<취득세>
- 재건축 – 관리처분계획인가일
- 재개발 – 2008.03.12일 이전 – 사업시행인가일 / 2008.03.12일 이후 – 정비구역고시일
<양도세>
- 재건축 – 2003.06.30일 – 사업계획승인일 / 2003.06.30 ~ 2005.05.30일 – 사업시행인가일 / 2005.05.31일 이후 – 관리처분계획인가일
- 재개발 – 관리처분계획인가일
위에 작성한 기준으로 취득세 및 양도세가 적용됩니다.
해당 기준 이전에 매수했다면 최초 조합원, 해당 기준 이후에 매수했다면 승계 조합원입니다.
최초 조합원 취득세 적용 기준
최초 조합원과 승계 조합원이 납부하는 취득세는 다릅니다.
최초 조합원의 경우 신규 주택 취득세만 납부하게 되며, 과세 표준은 분담금 + 옵션금이며, 아래 내용을 통해 세율 확인하시길 바랍니다.
재개발, 재건축 최초 조합원 취득세
- 사업시행계획인가 [2020.01.01 이전]
- 전용 면적 85 제곱 이하 – 과세 표준 X 2.96% / 취득세액 200만 원 이하면 100% 감면, 200만 원 초과 시 85% 감면
- 전용 면적 85 제곱 초과 – 과세 표준 X 3.16%
- 사업시행계획인가 [2020.01.01 이후]
- 전용 면적 50 제곱 이하 – 과세 표준 X 2.96% / 1세대 1 주택에 한 해서 75% 감면
- 전용 면적 60 제곱 초과 85 제곱 이하 – 과세 표준 X 2.96% / 1세대 1 주택에 한 해서 50% 감면
- 전용 면적 85 제곱 초과 – 과세 표준 X 3.16%
(취득세 감면 혜택은 재개발 최초 조합원에게만 주어지는 혜택입니다.)
승계 조합원 취득세 적용 기준
최초 조합원과 반대로 승계 조합원은 취득세를 두 번 납부해야 합니다.
최초 조합원으로부터 넘겨받은 시점에 한 번, 신규 주택을 취득하는 시점에 한 번 납부해야 하는 부담이 있기 때문에 최초 조합원이 아닌 승계 조합원이라면 꼭 세율 확인하시길 바랍니다.
또한, 조합원이 되는 시점이 철거 전이면 주택을, 철거 이후라면 토지를 취득한 것으로 보게 됩니다.
시점에 따라 세율이 또 다르며, 최초 조합원처럼 감면 혜택도 없습니다.
꼭 꼼꼼하게 확인하시길 바랍니다.
재개발, 재건축 승계 조합원 취득세
- 과세 표준: (조합원 분양가 + 프리미엄 + 옵션 금액 + 분담금) – 승계 시점 취득세 과표
- 종전 주택 및 토지 취득세
- 주택 철거 이전 – 기본 세율 1 ~ 3% / 다주택자 중과세 별도 / 조정지역 등에 따라 추가 납부 있음
- 주택 철거 이후 – 매매가 X 4.6%
- 신규(준공) 주택 취득세
- 전용 면적 85 제곱 이하 – 과세 표준 X 2.96%
- 전용 면적 85 제곱 초과 – 과세 표준 X 3.16%
최초 조합원 양도세 적용 기준
다음은 양도세 적용 기준입니다.
최초 조합원 양도세 적용 기준부터 말씀드리면 최초 조합원은 종전 주택의 보유 기간, 공사 기간, 준공 후 보유 기간이 모두 인정됩니다.
준공 전 입주권을 타인에게 양도할 경우 양도소득세 부과 대상이며,
최초 조합원이 종전 주택에 1세대 1 주택으로 2년 이상 실거주 했다면 비과세 혜택 받을 수 있습니다.
준공 완료 후 신규 주택 양도 시에는 주택에 대한 양도소득세가 발생됩니다.
1년 ~ 2년 미만 보유 후에 양도하게 될 경우 약 40% 양도세가 발생되겠죠? (1 가구 1 주택 경우)
승계 조합원 양도세 적용 기준
승계 조합원의 경우에는 공사 기간은 인정되지 않습니다.
승계 조합원은 준공 시점을 취득으로 보기 때문에 준공 후 보유 기간만 인정되어 양도세가 부과됩니다.
그리고, 승계 조합원이 입주권을 양도하게 될 경우에는 1세대 1 주택과 관계없이 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.
따라서, 입주권 보유 기간에 따라 양도소득세가 부과되는 점 참고하시길 바랍니다.
또한, 준공 완료 후 신규 주택 양도 시 주택에 대한 양도소득세가 발생됩니다
승계 조합원도 최초 조합원과 마찬가지 1년 ~ 2년 미만 보유 후에 양도하게 될 경우 약 40% 양도세가 발생됩니다. (1 가구 1 주택 경우)
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