소형 주택 시장의 변화가 찾아올까요???
1월 10일 정부에서 60 제곱 이하 주택 수 제외하는 방안을 발표했습니다.
60 제곱 이하 주택 수 제외를 발표한 이유는
다양한 소형주택의 구입 부담을 낮추고, 임차인 보호를 위해 등록임대주택으로 활용할 수 있도록 기반을 구축하기 위한 방안으로 보고 있습니다.
3월 19일 또 한 번 발표를 하면서 60 제곱 이하 주택 수 제외하는 방안을 확정하고 오늘 26일부터 시행할 예정이라고 하는데요
주택 수 제외 방안 내용을 정리하면서,
60 제곱미터 이하 소형주택을 주택 수 제외하는 방안을 만든 이유와 주택 수 제외가 시행되면 시장에 어떤 영향을 줄지 알아보겠습니다.
소형 주택 시장의 변화? 60 제곱 이하 주택 수 제외
오는 3월 26일부터 시행되는 소형 주택 주택 수 제외 혜택을 받을 수 있는 건 60 제곱 이하의 소형주택과 지방 미분양 아파트 해당됩니다.
소형주택 분양가 수도권 6억 원 이하, 지방 3억 이하의 소형주택만 주택 수 제외가 되며, 미분양 아파트의 경우는 84 제곱 이하 6억 원 이하만 해당됩니다.
여기서 말하는 소형주택은 오피스텔, 도시형 생활주택, 다가구, 공동주택 등이 있으며, 지방 미분양 아파트의 경우는 취득세 부분만 주택 수에서 제외됩니다.
분양가는 점점 높아지고 있는 상황인데 주택 수 제외로 방안으로 세금 부분에서 세금 납부 부담을 덜어 주기 때문에 긍정적인 반응도 많습니다.
하지만,
소형주택과 지방 미분양 아파트의 주택 수 제외 방안으로 코로나19 당시처럼 부동산 불장이 오는 일은 없을 것 같습니다.
부동산 시장을 활성화하기 위해서 주택 수 제외 방안을 만든 것은 아닐 거라고 생각합니다.
소형 주택 주택 수 제외 발표 이유는?
부동산 시장을 불장으로 만들려면 주택 수 제외라는 장치를 이용하지 않고도 충분히 만들 수 있다고 생각합니다.
금리 인하, 부동산 정책 완화 등등 부동산 시장을 활성화하기 위한 장치는 정말 많지만 정부는 원하지 않습니다.
그렇다면 소형주택 주택 수 제외 방안을 발표한 이유는 무엇일까요??
위에도 언급했지만 등록임대주택 활성화를 위해 주택 수 제외를 꺼내든 것 같습니다.
그리고, 소형주택만 해당되는 부분도 있죠
소형주택은 대부분 임대 사업자를 동록하고 전세, 월세 등으로의 수익을 얻기 위해 매매 및 분양을 받는 경우가 많습니다.
근데 이번에 많은 사람들이 죽고, 울게 만든 전세 사기 사건이 터지면서 소형주택 시장은 점점 더 악화되었습니다.
그리고 정직한 임대인 분들도 정말 많겠지만 60 제곱미터 이하의 면적을 주로 이용하는 청년들은 부동산 시장을 더 믿을 수 없게 되었습니다.
이런 이유로 악화되어 가고 있는 소형주택 시장을 다시 살리고자 마련한 방안으로 보입니다.
3월 26일 주택 수 제외 내용 정리
3월 26일부터 소형 주택 주택 수 제외 법안이 시행됩니다.
이번 발표로 수형 주택이 주택 수에서 제외된다면 어떤 혜택이 있을까요?
우선 가장 크게 몸으로 와 닿는 건 바로 취득세입니다.
이번 주택 수 제외로 인해 최대 4,200만 원의 세금 절감 효과를 얻게 됩니다.
현재 무주택자로 1 주택을 얻게 될 경우 될 때 조정대상지역, 비조정 상관없이 취득세 1 ~ 3% 납부합니다.
이후 조정대상지역에서 (현재 용산, 강남 3구) 추가로 주택을 구입하게 된다면 8% 취득세를 납부해야 합니다.
만약 용산에서 6억 원 이하의 소형주택을 추가로 구입했다면 2 주택자로 취득세 4,800만 원이 발생합니다.
여기에 지방세를 더하면 약 5천만 원 이상의 세금을 납부해야 합니다.
힘들게 내 집 마련을 하고, 노후 준비를 위해 수익을 얻을 목적으로 소형주택(오피스텔, 도시형 생활주택, 다가구 등)을 구매했는데 취득세만 5천만 원 이상 납부해야 한다면,
당연히 부담으로 다가올 수밖에 없습니다.
비조정대상지역은 2 주택 1 ~ 3% 취득세율을 적용하기 때문에 3 주택자 이상부터 취득세 혜택이 있습니다.
다만, 모든 소형주택을 취득한다고 주택 수에서 제외되는 것은 아닙니다.
소형주택 및 지방 미분양 아파트 주택 수 제외는 기존 24년 1월 10일부터 25년 12월 31일까지 준공된 신축 소형주택을 취득할 경우에만 해당합니다.
또한, 계약을 하고 60일 이내에 임대사업자를 등록해야 취득세 산출에서 주택 수가 제외되는 조건이 있습니다.
3월 26일부터 약 2년 간 시행하며 임대사업자 등록을 해야 혜택을 받기 때문에 득이 될지 실이 될지 잘 모르겠네요.
물론, 매달 매달 월세를 받아 수익을 얻는 수익형 부동산을 선호하거나 수익형 부동산을 업으로 삼고 있는 분들에게는 호재일 수 있겠습니다.
하지만, 아직 내 집 마련도 못한 저한테는 큰 의미가 없는 내용이네요.
주택 수 제외받고, 임대 사업하면 되지 않을까?
수익형 부동산을 5채 이상, 10채 이상 소유하고 있어 돈을 굴리고 있고, 공실 없이 장기간 세를 받아온 사업자 분들이라면 현재 월세 시장은 불장입니다.
전세 사기 여파로 임차인들 특히, 청년층은 월세를 선호하고 있습니다.
그로 인해 월세는 계속해서 상승하고 있죠
하지만,
이제 겨우 1 주택자가 되었고 60 제곱 이하 소형주택을 추가로 구매하여 임대 사업자를 냈을 경우에 좋은 결과로 이어질까요??
저는 아니라고 생각합니다.
강남 3구에서 6억 원 소형주택을 구입하고 월세 평균 100만 원 잡고 돌릴 경우 연간 수익률이 1%도 안 나옵니다.
현재 높은 대출 금리 때문에 수익률이 바닥을 찍고 있는 상황이며,
강남 3구는 ltv 대출 한도도 낮기 때문에 한도도 많이 안 나오기 때문에 투자금도 많이 들어가는 이유도 있죠.
비조정지역이라고 다를 건 없습니다.
수도권에서 멀어지면 ltv 한도는 높아져 투자 원금은 적어지지만 대출 금이 많기 때문에 높은 금리의 부담이 있죠
또한, 월세는 그만큼 낮아져 수익률이 마이너스가 나오는 곳도 있습니다.
글을 마치며
이번 주택 수 제외 발표는 빛 좋은 개살구와 같다고 생각합니다.
주택 수 제외라는 말만 놓고 보았을 땐 좋아 보이지만 막상 안을 들여다보니 수익형 부동산 혹은 전문 투자자가 아니라면, 큰 의미가 없는 방안이네요.
그리고, 이왕 소형 주택 주택 수 제외를 할 거면 기존에 있던 소형주택들도 다 같이 했으면 어땠을까??
그럼 소형주택 시장이 더 활발해지지 않을까?? 이런 생각도 듭니다.
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